Viele Experten hatten es schon geahnt: Der Mietendeckel ist unzulässig. Die Berliner Landesregierung habe mit dem Gesetz ihre Kompetenzen überschritten, so das Bundesverfassungsgericht (BVG). Für Mietrecht ist demnach ausschließlich der Bund zuständig. Die Berliner Regelungen werden nicht nur von sofort an außer Kraft gesetzt. Mieter und Vermieter müssen sich jetzt auch so verhalten, als hätte es die Bestimmungen nie gegeben. Das bedeutet, für Tausende von Wohnungen müssen Mietnachzahlungen geleistet werden. Bausenator Sebastian Schell (Linkspartei) kündigte an, dass der Senat nächste Woche über „sozialverträgliche Lösungen“ für die Betroffenen beraten werde.

„Weckruf“ an den Gesetzgeber

Für Lukas Siebenkotten, Präsident des Mieterbundes, ist indes klar, dass die Karlsruher Entscheidung „ein lauter Weckruf“ an den Bundesgesetzgeber sein muss. „Eine wirksame Mietenbegrenzung auf Bundesebene ist überfällig.“ Schon im Februar begann eine Kampagne, die dies durchsetzen will.

Sozialverbände und Gewerkschaften machen mit. Die Bundesregierung müsse nun „die Mietpreisbremse effektiver gestalten und die Umlage von Modernisierungs- und Energiekosten begrenzen“, sagte Verena Bentele, Präsidentin des Sozialverbandes VdK, dem RedaktionsNetzwerk Deutschland (RND). Auch Ulrich Schneider, Geschäftsführer des Paritätischen Wohlfahrtsverbands, forderte einen Bundesmietendeckel. Dieser werde jetzt zu einem zentralen Thema des Bundestagswahlkampfs.

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Vonovia will keine Mieten nachfordern

Indes erklärte Rolf Buch, Chef des Immobilienkonzerns Vonovia, Mieter würden nun zusätzlich verunsichert, und die Diskussion über bezahlbares Wohnen werde weiter angeheizt. „Wir haben uns deshalb entschieden, keine Mieten nachzufordern“, so Buch. Die Zusage will er auch als Signal dafür verstanden wissen, dass es „keine weitere Eskalation“ in der Wohnungsfrage geben dürfe.

In der Hauptstadt ist die Stimmung seit vielen Monaten aufgeheizt. Vonovia und anderen Konzernen werden unter anderem Preistreiberei, aber auch schwere Versäumnisse bei der Sanierung von Immobilien vorgeworfen. Vonovia gehören etwa 42.000 Wohnungen in der Hauptstadt. Etwa für ein Drittel gab es Mietkürzungen wegen des nun kassierten Gesetzes. Die Einnahmeausfälle für sein Unternehmen bezifferte Buch auf rund 10 Millionen Euro.

Deutsche Wohnen besteht auf Begleichung

Ein weiterer großer Vermieter, die Deutsche Wohnen, gibt sich weniger kulant. Zwar werde keine Mieterin und kein Mieter seine Wohnung verlieren. Aber das Unternehmen besteht auf der Begleichung des Restbetrags der fälligen Mieten. Dafür bietet die Deutsche Wohnen Einmal- und Ratenzahlungen sowie Stundungen an. Bei sozialen Härtefällen werde man individuelle Lösungen finden, teilte der Konzern mit, dessen Aktien seit Anfang der Woche – auch in Erwartung des BVG-Urteils – um fast 10 Prozent gestiegen sind. Auch die Papiere von Vonovia legten am Donnerstag zeitweise deutlich zu.

Mietendeckel galt für 1,5 Millionen Wohnungen

Mit dem Mietendeckel hatte die rot-rot-grüne Landesregierung die Mieten für 1,5 Millionen Mietwohnungen zum 23. Februar auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Erst vom nächsten Jahr an sollte es wieder Aufschläge geben können, aber nur zum Ausgleich der Inflation. Mieten, die um mehr als 20 Prozent über dem für die jeweilige Wohnung geltenden Höchstwert liegen, mussten von den Vermietern abgesenkt werden. Bei Verstößen drohten hohe Bußgelder.

Die Verfassungsrichter betonen, dass das Mietrecht ein wichtiger Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuchs sei. An den dortigen differenzierten Regelungen sei zu erkennen, dass der Bund endgültige Bestimmungen beabsichtigt hatte. Damit ist unter anderem auch die bundesweit geltende Mietpreisbremse gemeint. Der Zweite Senat bemängelt am Berliner Gesetz insbesondere auch die „statischen und marktunabhängigen Festlegungen“, die die Privatautonomie bei Abschluss von Mietverträgen zu stark einschränkten.

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Urteil bringt neue Fragen

Das Gericht hat sich mit dem Mietendeckel aufgrund eines Normenkontrollantrags befasst, der von mehr als 280 Bundestagsabgeordneten von CDU und FDP auf den Weg gebracht worden war. Mit dem Urteil könnten neue Fragen aufkommen: „Problematisch ist, dass das Land Berlin vermutlich nicht mehr über einen qualifizierten Mietspiegel verfügt, der die aktuelle Marktmiete abbildet. Dieser ist jedoch ein wichtiges Instrument für die Anwendung der nun voraussichtlich wieder greifenden Mietpreisbremse“, sagte Sebastian Orthmann, Anwalt in der Wirtschaftskanzlei CMS, dem RND.

Der Dachverband der hiesigen Immobilienwirtschaft ZIA begrüßte derweil, dass nun Rechtssicherheit bestehe. Überdies falle die Bilanz des Mietendeckels negativ aus: „Das Angebot an Mietwohnungen ist stark eingebrochen, und es war selten so schwer, in Berlin eine Wohnung zu finden“, sagte Stefanie Frensch, Vorsitzende der Region Ost im ZIA. Investoren seien verunsichert, und Sanierungen seien zulasten des Klimaschutzes und des Berliner Handwerks ausgesetzt worden.

Für besonders schlimm hält sie, dass der Deckel nicht für günstige Mieten für einkommensschwache Mieter gesorgt habe. Vielmehr hätten besonders Vermögende in guten Lagen weniger zahlen müssen – vorübergehend. Für Frensch besteht kein Zweifel, dass es „langfristig Impulse für Planungs- und Baubeschleunigung geben muss, damit sich die Mietmärkte in Metropolen und Universitätsstädten entspannen“.

Andere Städte werden ausgebremst

Das Berliner Experiment war bundesweit mit großer Aufmerksamkeit beobachtet worden. In zahlreichen Städten mit stark steigenden Mieten wurde über ähnliche Konzepte diskutiert. Experten der Immobilienberatungsfirma F+B registrierten zugleich schon vielfach schrumpfende Angebote und größere Zurückhaltung beim Bau von Mietwohnungen, offenbar aus Angst vor weiteren Restriktionen für Vermieter. Doch für Orthmann ist nun klar: „Das Urteil dürfte auch die bestehenden Bestrebungen in anderen Städten, zum Beispiel Hamburg und München, Mietendeckel oder vergleichbare Beschränkungen einzuführen, bremsen.“