Mieter können monatliche Verbrauchsinformationen verlangen
Die am 1. Dezember 2021 in Kraft getretene Novelle der Heizkostenverordnung bringt neue Aufgaben und Pflichten für Vermieter und Wohnungseigentümer mit sich. Betroffen sind alle Eigentümer, in deren Immobilie eine gemeinsame Zentralheizung mehrere Parteien mit Heizwärme und/oder Warmwasser versorgt.
Die Kosten einer solchen Zentralheizung sind nach den Regeln der Heizkostenverordnung zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen. Diese Verpflichtung trifft nicht nur Vermieter von Wohnraum, sondern auch Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen die Wohnungen über eine gemeinsame Heizungsanlage verfügen.
Fernablesbare Geräte Pflicht
Alle seit dem 1. Dezember 2021 neu verbauten Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler müssen fernablesbar sein. Ein Zähler ist dann fernablesbar, wenn die Nutzeinheit, also die einzelne Wohnung, zum Ablesen nicht mehr betreten werden muss. Ab dem 1. Dezember 2022 verbaute Geräte müssen außerdem interoperabel sein. Das bedeutet, dass die Geräte auch von einem anderen Dienstleister oder dem Eigentümer selbst zum Zweck der Verbrauchserfassung abgelesen werden können.
Nachrüstungspflichten für alte Technik
Die Pflicht zur Installation fernablesbarer Zähler besteht (noch) nicht, wenn ein einzelner Zähler installiert oder ausgetauscht wird und dieser in ein vorhandenes Gesamtsystem ergänzt beziehungsweise eingefügt wird. Bereits installierte Zähler und Heizkostenverteiler, die nicht fernablesbar sind und deren Eichzeit bzw. Laufzeit noch nicht abgelaufen ist, müssen bis spätestens zum 31. Dezember 2026 durch fernablesbare Geräte ersetzt werden.
Bereits installierte, fernablesbare Geräte, die nicht interoperabel sind oder die weiteren vorgeschriebenen technischen Voraussetzungen nicht erfüllen, sind bis zum 31. Dezember 2031 auszutauschen.
Kaufen oder mieten?
Eigentümer können die neu vorgeschriebenen Zähler kaufen oder mieten. Im Falle des Kaufs handelt es sich um eine Modernisierung, die bei vermieteten Objekten zu einer, wenn auch sehr geringen, Modernisierungsmieterhöhung führen kann.
Wenn Sie als Vermieter auch die zuvor vorhandenen Verbrauchszähler gemietet hatten, können Sie ohne Weiteres auch die neuen Zähler mieten und die hierbei anfallenden Mietkosten im Rahmen Ihrer Heizkostenabrechnung auf die Mieter verteilen.
Monatliche Verbrauchsinformationen
Wurden fernablesbare Geräte installiert, müssen Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften ihren Mietern beziehungsweise Wohnungseigentümern seit dem 1. Januar 2022 monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen. Dazu gehören folgende Daten: der Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden, ein Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Nutzers sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers, soweit diese Daten erhoben worden sind. Außerdem muss ein Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten und durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittswerts derselben Nutzerkategorie mitgeteilt werden. Für diesen Vergleich sollen anonymisierte Verbräuche aus den Gebäudeportfolios der Ablesedienstleister aus der passenden Nutzerkategorie verwendet werden.
Zusätzliche Abrechnungsinformationen für alle Nutzer
Mit der Jahresheizkostenabrechnung müssen allen Nutzern unabhängig von der Art der Messtechnik zukünftig weitere Informationen zur Verfügung gestellt werden. Dies gilt für alle Abrechnungsperioden, die ab dem 1. Dezember 2021 beginnen, also für die meisten Objekte ab der Heizkostenjahresabrechnung, die für das Kalenderjahr 2022 im Laufe des Jahres 2023 erstellt wird. Dem Mieter beziehungsweise Wohnungseigentümer sind insbesondere Informationen zum eingesetzten Brennstoffmix, zu den erhobenen Abgaben, Steuern und Zöllen, zu den Kosten für die Geräteüberlassung nebst Eichung, Ablesung und Abrechnung sowie Kontaktinforationen von Verbraucherorganisationen und Energieagenturen zu erteilen.
Verzicht nicht möglich
Ein Verzicht der Mieter oder der Wohnungseigentümer auf die Einhaltung der vorbeschriebenen Regeln aus der Heizkostenverordnung ist nicht wirksam möglich, da die Regeln der Heizkostenverordnung nicht vertraglich oder durch anderweitige Absprachen ausgeschlossen werden können. Sie sind nicht abdingbar.
Ausnahmen gibt es nur in wenigen, explizit im Gesetz genannten Fällen, wie zum Beispiel im vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit nur zwei Wohnungen, also einem Haus, in dem außer dem Vermieter selbst nur eine Mietpartei lebt. Auch kann in Fällen absoluter technischer oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit eine Ausnahme von den zwingenden Vorgaben vorliegen. Dies ist aber im Einzelfall zu prüfen und im Streitfall im Streitfall auch zu beweisen.
Achtung: Kürzungsrechte!
Ist eine solche Ausnahme nicht gegeben und werden die Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht oder nicht vollständig beachtet, darf der Mieter gegenüber dem Vermieter den auf seine Wohnung entfallenden Heizkostenanteil kürzen.
Sind keine oder nicht alle vorgeschriebenen Zähler vorhanden, sodass nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann, hat der Mieter ein Kürzungsrecht um 15 Prozent. Sind zwar alle Zähler vorhanden, diese aber trotz gesetzlicher Verpflichtung noch nicht fernablesbar, kann der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Dies gilt auch, wenn zwar schon fernauslesbare Zähler vorhanden sind, der Vermieter aber die monatlichen Verbrauchsmitteilungen nicht macht.
Dringender Handlungsbedarf
Bitte prüfen Sie in Ihrem eigenen Interesse baldmöglichst unter Zuhilfenahme Ihres Messdienstleisters die im Objekt vorhandenen Verbrauchszähler auf Handlungsbedarf. Sollten Sie bereits fernauslesbare Zähler im Objekt verbaut haben, beauftragen Sie bitte Ihren Messdienstleister mit der Ermittlung und zur Verfügungstellung der monatlichen Verbrauchswerte und der Einfachheit halber auch mit der Übermittlung an die Mietparteien. Martina Wenzel
