Berlin/Bonn. Verschiedene Wege führen zum eigenen Haus oder zur eigenen Wohnung: Das Eigentum kann vom Bauträger als Komplettpaket erworben werden oder ein Generalunternehmen wird mit dem gesamten Bau beauftragt. Wer mit Architektin oder Architekt baut, kann und muss viel mitbestimmen. Die jeweiligen Vor- und Nachteile sollten gut abgewogen und die Entscheidung mit den eigenen Wünschen und Möglichkeiten in Einklang gebracht werden.

Das unterscheidet Bauträger, Generalunternehmen oder Architekturbüro

• Eigentum vom Bauträger
• Bauen mit Generalunternehmen
• Bauen mit Architektin oder Architekten

Eigentum vom Bauträger

„Ein Bauträger liefert das komplette Haus inklusive Grundstück“, erklärt Katrin Ahmerkamp, Sprecherin des Verbands Wohneigentum. Käuferinnen und Käufer müssen sich grundsätzlich um nichts kümmern, was den Bau anbelangt. Sie können sich meist vorher Musterhäuser anschauen und erhalten ein realistisches Bild von der Immobilie und ihren Variationsmöglichkeiten. Die Bauzeit ist in der Regel vergleichsweise kurz.

„Ein weiterer Vorteil ist der Fixpreis“, sagt Ahmerkamp. „Zu den Nachteilen gehört das fehlende Mitspracherecht in Gestaltungsfragen. Änderungswünsche sind meist mit Zusatzkosten verbunden.“ Eigenleistungen sind selten möglich, die Baustelle darf nur mit ausdrücklicher Genehmigung betreten werden. Weil sowohl Haus als auch Grundstück erworben werden, muss zudem verhältnismäßig viel Grundsteuer entrichtet werden.

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Das Modell sei vor allem für diejenigen interessant, „die ein schlüsselfertiges Objekt wünschen und noch kein Grundstück an der Hand haben“, sagt Fachanwalt Guido Balke von der Arge Baurecht. Der Vertrag müsse notariell beurkundet werden, ergänzt Michael Nack, Rechtsreferent beim Verband Wohnen im Eigentum (WiE). Da das Modell häufig für Wohnungseigentümergemeinschaften gewählt wird, wird in der Regel auch Gemeinschaftseigentum erworben.

„Die Übertragung des Eigentums erfolgt mit der Zahlung der letzten Rate“, erklärt Balke. Er rät beim Vertragsabschluss zur Vorsicht: „Die Verträge enthalten oft unwirksame Klauseln und die Ratenvereinbarungen sind häufig nicht gesetzeskonform.“ Möglich sind bis zu sieben Raten. Die Zahlungen sind an Baufortschritte geknüpft, die allerdings nicht immer erbracht wurden. Nack warnt außerdem vor Klauseln, die eine abweichende Wohnfläche, Reservierungsgebühren, den Tausch von Materialien oder Einschränkungen bei der Mängelhaftung vorsehen. Verträge sollten deshalb von einem Fachanwalt geprüft werden.

Ahmerkamp empfiehlt, mit dem beauftragten Unternehmen Teilabnahmen abzusprechen. „Nur so kann sichergestellt werden, dass eventueller ‚Pfusch am Bau‘ rechtzeitig korrigiert werden kann.“ Ein weiteres Problem drohe, wenn der Bauträger Insolvenz anmelden müsse, sagt Balke. Dann stehe oftmals ein „langer Kampf um das Eigentum oder die bereits geleistete Anzahlung bevor.“

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Bauen mit Generalunternehmen

Ähnlich wie ein Bauträger ist der Generalunternehmer einziger Vertragspartner. „Allerdings erbringt er nur einen Teil der Bauleistungen selbst und vergibt zahlreiche Gewerke an Nachunternehmer. Hierdurch kann es manchmal zu Qualitätsschwankungen kommen“, erklärt Balke. Bauherrin oder Bauherr müssen bereits ein Grundstück erworben haben.

Wer fachliche Qualifikationen besitze und Eigenleistungen erbringen könne, spare mit einem Bauvertrag eventuell Geld, sagt Nack. Einen weiteren möglichen Vorteil sieht Balke darin, dass es eine einzige Abnahme des Gebäudes gebe und anschließend die Gewährleistungsfrist für alle Gewerke einsetze. Um Probleme wie Baumängel frühzeitig zu erkennen, rät der Fachanwalt dazu, mit einem Sachverständigen weit vor dem Abnahmetermin mehrmals die Baustelle zu besuchen.

Außerdem sollten der Bauvertrag und die Baubeschreibung fachlich geprüft werden. Denn viele Klauseln seien häufig zum Nachteil des Kunden, warnt Balke. Beispielsweise werde zwar oft ein Festpreis vereinbart. „Aber das vermittelt eine trügerische Sicherheit“, sagt der Experte. So seien manche Pflichtleistungen nicht inkludiert. Dann müsse etwa ein Baugrundgutachten finanziert werden, dessen Ergebnisse wiederum Kostensteigerungen zur Folge haben können.

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Bauen mit Architektin oder Architekten

„Vergleicht man ein Haus mit einem Anzug, wäre der Unterschied zwischen Bauen mit Architekten oder Bauträger der zwischen ‚maßgeschneidert‘ und ‚von der Stange‘“, zieht Ahmerkamp einen Vergleich. Wer mit einer Architektin oder einem Architekten baut, kann viel Einfluss auf die Planung und Ausführung des Gebäudes nehmen – teilweise sogar noch während der Bauphase. Außerdem sind in der Regel Eigenleistungen möglich.

Engagement ist auf jeden Fall gefordert: Denn fortwährend sind Entscheidungen zu treffen und müssen Gewerke beauftragt werden. Außerdem stehen mehrere Abnahmen an. „Das alles kostet Geld, Zeit und oft auch Nerven“, betont Ahmerkamp. „Zwischen Bauherren und Architekt sollte die Chemie stimmen. Sonst kann die Zusammenarbeit, die ja über einen längeren Zeitraum hinweg andauert, unerfreulich werden.“

Was genau die Architektin oder der Architekt leistet, wird vertraglich geregelt, wobei mündliche Absprachen genügen. Die Bezahlung ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) klar geregelt. Darin sind insgesamt zehn Leistungsphasen verzeichnet, die auch nur zum Teil in Anspruch genommen werden können. Die Kosten für die Handwerksfirmen sind hingegen frei verhandelbar. Dadurch kann im besten Fall Geld gespart werden.

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Das finanzielle Risiko trägt zwar grundsätzlich der Auftraggeber. Dieser besitzt aber Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Architekturbüro und den beauftragten Handwerksfirmen. Bei eigenen Fehlern hafte die Architektin oder der Architekt, die dafür eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen haben müssen, erläutert Balke.

Zwar ist der Architekt Sachwalter der Bauherrin und vertritt ihre Interessen. Trotzdem könne es sinnvoll sein, zusätzlich einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, um mögliche Fehler frühzeitig zu erkennen und Streitigkeiten etwa um das Honorar vorbeugend zu verhindern, sagt Balke. Diese „Hosenträger-Gürtel-Absicherung“ sollte aber gut kommuniziert werden.

Bausachverständige lassen sich über Verbände, Verbraucherzentralen, Architekten- und Ingenieurkammern sowie die Industrie- und Handelskammer (IHK) finden.