Miete in der Corona-Pandemie: Neues Gesetz entlastet Gewerbetreibende

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit hat der Bundestag im Dezember ein neues Gesetz verabschiedet, das Ladenbetreiber in der Pandemie erheblich von Mietkosten entlasten soll – und möglicherweise auch auf Büromieter anzuwenden ist. Der hannoversche Rechtsanwalt Prof. Volker Römermann hat zu dem Thema einen langen Fachkommentar publiziert und sagt, es sei nun vorbei mit der „Selbstverständlichkeit, dass der Mieter das Risiko allein trägt.“ Gewerbemiete und Corona: Neues Gesetz schützt Mieter: Wer Gewerberäume mietet, darf nach deutscher Rechtssprechung nur dann die Beträge reduzieren, wenn Mängel vorliegen oder die Geschäftsgrundlage entfällt. Das sei bisher etwa dann der Fall gewesen, wenn ein Haus plötzlich ohne Dach ist oder der Eingang vernagelt wurde, sagt Römermann. Wenn aber wegen staatlicher Entscheidungen wie in der aktuellen Pandemie Geschäftsräume faktisch nicht mehr genutzt werden können, sahen Gesetzgebung und Gerichte den Vermieter bislang nicht in der Verantwortung. Es liege schließlich kein Sachmangel vor, so argumentiert der Bundesgerichtshof seit dem Kriegsende. Als erstes hätten die Bundestags-Grünen im September darauf hingewiesen, dass das in Zeiten staatlich angeordneter Ladenschließungen ein Missverhältnis sei, sagt Römermann. Ein entsprechender Antrag aber sei abgelehnt worden, „wohl nicht zuletzt deswegen, weil er von der Opposition kam“. Zeitgleich aber habe das Justizministerium einen Gesetzesentwurf gefertigt, „der inhaltlich weitgehende Überschneidungen aufwies“. Damit alles schnell geht, sei er in einen anderen Gesetzesentwurf eingefügt worden, „der bisher mit dem Thema Gewerbemiete nicht das Mindeste zu tun hatte“, und ist dann am 17. Dezember verabschiedet worden. Seit Silvester ist er in Kraft. Geschäftsgrundlage gestört: Seitdem heißt es in Artikel 240 des Paragraphen 7 im sogenannten „Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch“: Wenn Nichtwohnräume „infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar“ seien, dann liege die Vermutung nahe, dass die Geschäftsgrundlage gestört sei (§313 BGB). Dann darf der Mieter oder Pächter die Anpassung des Vertrags verlangen – oder im Zweifelsfall sogar aus dem Vertrag ausscheiden. Das Bundesjustizministerium bestätigt auf HAZ-Anfrage, dass das Gesetz auch rückwirkend bis März 2020 gilt. Allerdings müsse jeweils im Einzelfall geprüft werden, „ob es dem Mieter zumutbar ist, dass am unveränderten Vertrag festgehalten wird oder nicht“. Es sei also jeweils eine Einzelfallabwägung, betont Ministeriumssprecher Marius Leber. Die neue Regelung solle die Unsicherheit beseitigen, ob der Wegfall der Geschäftsgrundlage (§313 BGB) auf staatliche Anordnungen in der Pandemie anzuwenden sei oder nicht. C&A in München: Landgericht urteilt anders: Weil es um die Abwägung von Einzelfällen geht, kommen Gerichte zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Das Landgericht München 1 hat Anfang Februar im Fall einer Münchener C&A-Filiale geurteilt, die Miete dürfe nicht gemindert werden. Die Richter urteilten, C&A habe die Räume ja als Lager nutzen können und im Übrigen Onlinehandel betreiben können. „Absurd“ findet Römermann diese Einschätzung. Im Justizministerium betont Sprecher Leber, dass das Münchener Gericht im Grundsatz den Wegfall der Geschäftsgrundlage anerkannt habe, wie es das neue Gesetz vorsieht. Dass das Urteil dann doch gegen C&A ausfiel, wolle man nicht kommentieren. Die Entscheidung müsse „gegebenenfalls höchstrichterlich geklärt werden“. In dieser Woche allerdings hat das Oberlandesgericht Dresden genau umgekehrt entschieden (5 U 1782/20) und festgelegt, dass eine Textilhändlerin ihre Kaltmiete in der Pandemie um 50 Prozent kürzen dürfe. Auch gegen dieses Urteil ist allerdings Revision zulässig. Auch Büromieten absenkbar? Römermann vermutet, dass die Neuregelung auch für Büroräume gelten wird, wenn sie wegen des Appells zum Homeoffice weitgehend leer stehen. Wann immer die Verwendbarkeit von Gewerberäumen in der Pandemie wegen staatlicher Maßnahmen erheblich eingeschränkt sei, werde „in vielen Fällen eine Reduktion auf die halbe Miete seit März 2020 erreichbar sein“. Das Ministerium allerdings gibt sich in der Frage der Büromieten sehr vorsichtig. Auch hier sei es eine Einzelfallabwägung. Im Gegensatz zu den angeordneten Geschäftsschließungen aber habe es in der Bürobranche nur staatliche Appelle gegeben. Auch hier müssten im Zweifel Gerichte entscheiden, was gelte. Ministeriumssprecher Leber sagt, die Klarstellung stärke „die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieterinnen und -mieter und appelliert an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien“. Von Conrad von Meding